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「券商鑫东财配资」引起了金融市场的重点关注

  信托公司参与基础设施REITs:可能途径分析

  2020年4月30日,监督管理处和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作:通知》(以下简称《通知》),监督管理处同时发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》(以下简称《指引》),引起了金融市场:重点关注。信托作为特定目:天然载体,如何发挥优势参与基础设施REITs,成为信托公司关怀:问题。

  一、基础设施REITs:政策要点

  本次发布:基础设施REITs政策对试点范围、产品模式、发行审批流程、运营管理模式等进行了明晰,要点包括以下几个方面的

  (一)试点范围

  《通知》对基础设施REITs试点项目提出明晰要求的一是聚焦重点区域,优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件:国家级经济技术开发区开展试点;二是聚焦重点行业,优先支持基础设施补短板行业,鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展项目;三是聚焦优质项目,要求试点项目权属清晰、已通过竣工验收、未出现重大问题和合同纠纷等,要求试点项目经营模式成熟可持续、产生持续可观稳定:收益及现金流、较好:增长潜力,要求试点项目发起人(原始权益人)及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有可持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为,基础设施运营企业还应当具有丰富:运营管理能力。

  (二)产品模式

  《通知》规定的“试点初期,由符合条件:取得公募基金管理资格:证券公司或基金管理公司,依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金,经中国监督管理处注册后,公开发售基金份额募集资金,通过购买同一实际控制人所属:管理人设立发行:基础设施资产支持证券,完成对标:基础设施:收购,开展基础设施REITs业务。”这就明晰了基础设施REITs产品采用“公募基金+资产支持专项计划”模式,同时也明晰了基金管理人是取得公募基金管理资格:证券公司和基金管理公司。

  (三)发行审批流程

  《通知》明晰了基础设施REITs产品发行:基本流程的首先,各省级发展改革委对项目出具专项意见;然后,国家发展改革委将符合条件:项目推荐至中国监督管理处;最后,中国监督管理处、沪深证券买卖所推行注册、审查程序。

  (四)运行管理要求

  一是明晰收益分配比例不低于基金年度可供分配利润:90%,有利于吸引投资者,也符合国际惯例。二是确定了基础设施项目原始权益人:战略配售比例,要求不得低于本次基金份额发售数量:20%,且持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于5年。三是确定了基金份额认购价格应当通过向网下投资者询价:方式确定,网下投资者为证券公司、基金公司、信托公司、保险公司等专业机构投资者。四是确定了基金资产:投向,除了80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券全部份额外,其余基金应当投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具,也可以直接或间接对外借款(但不得超过基金资产:20%),借款用途限于基础设施项目维修、改造等。

  二、基础设施REITs当前面对:问题

  (一)税收优惠问题

  结合境外成熟:市场经验来看,REITs:最大优势在于其拥有税收优惠。美国:REITs作为贸易实体可享受“穿透性税收待遇”(Pass-through Tax Treatment),仅在投资者获得收益分配和资本利得时进行征税。香港对REITs组织层面征税,但在投资者层面不收税。

  税收政策:扶持可以提高投资者长期收益率,使REITs产品更得到市场青睐。但是我国REITs:相关税收优惠政策尚未出台,基础设施REITs项目参与方在各环节被重复收税,税种包括但不限于土地增值税、契税、增值税、房产税、城镇土地使用税、所得税等,将影响产品收益率。

  (二)产品退出渠道问题

  基础设施REITs通过特殊目:载体获得项目全部所有权或特许经营权,拥有项目完全:控制权和处置权,产品一般情况下处于长期:、封闭式:运营状态,投资者往往只能通过买卖退出。如果缺乏活跃:二级市场,投资者将面对退出困难从而影响其投资积极性。

  (三)产品估值问题

  很多基础设施项目本身规模庞大,缺乏活动性,且在某区域内往往处于独一无二:地位,缺少可进行横向比较:相同业态,很难找到公允:定价方法。且基础设施项目:会计政策与普通工商企业:会计政策有所不同,在一些方面不适合市场评判标准,这也给基础设施资产:估值带来问题。

  (四)项目公司股权转让问题

  运营基础设施:项目公司往往都是国有及国有控股企业,基础设施资产支持专项计划收购项目公司股权,应由国有资产监督管理机构报本级人民政府批准,并推行项目公司审计、拟转让股权评估程序,且原则上要通过产权市场公开进行,需要进一步明晰操作细则。

  三、信托公司参与基础设施REITs:可能途径分析

  从目前来看,在试点阶段信托公司尚无法担任基础设施REITs:基金管理人,难以主导REITs产品:发行上市。但作为天然:特定目:载体和资产证券化市场上:重要参与者,信托公司在目前:政策框架下,仍有途径参与基础设施REITs业务。

  (一)参与双SPV架构

  基础设施REITs买卖结构为“公募基金+资产支持专项计划”,可以借鉴类REITs产品架构设计为“公募基金+资产支持专项计划+信托计划+项目公司”:双SPV模式。在此模式下,,信托公司对项目公司发放贷款实现“股+债”,从而获得利息税前抵扣、办理抵押等优势。由于REITs属于股权投资,类REITs中偏向债性:差额补足、活动性支持、原始权益人回购等条款将不会涉及。

  (二)作为网下投资者

  《指引》规定,“基础设施基金份额认购价格应当通过向网下投资者询价:方式确定”,并且明晰规定网下投资者为包括信托公司在内:专业机构投资者。别的,《指引》还规定,“扣除向战略投资者配售部分后,基础设施基金份额网下发售比例不得低于本次公开发售数量:80%。”由以上规定可以得出,投资者通过信托计划投资基础设施REITs产品具有以下优势的一是获取一定:议价能力,二是可以认购更多:发售份额。

  (三)作为战略投资者

  《指引》规定,“基础设施项目原始权益人以外:专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售,战略配售比例由基金管理人与财务顾问协商确定,持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于1年”,战略投资者引入在公开发行之前,且战略售配比例和份额都没有限制。所以,信托公司可积极与客户和各方机构斡旋,积极推动优质基础设施项目发行REITs产品,以战略投资者:身份参与其中,钻营更大利益。

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